Betriebskosten: доверяй, но проверяй

Помимо платы за съём жилья, съёмщику обычно приходится дополнительно оплачивать ряд побочных эксплуатационных расходов (betriebskosten, nebenkosten).

 

Виды Betriebskosten 

Отнюдь не все связанные с жильём текущие расходы квартиросдатчика (Vermieter) могут быть переложены на съёмщика (Mieter) как Betriebskosten, но лишь те, что перечислены в соответствующем предписании (Betriebskostenverordnung). В предписании перечисляются 17 видов расходов: 1) налоги и сборы, 2) водоснабжение, 3) отвод воды (канализация, отвод дождевой и талой воды) от дома и прилегающего участка, 4) отопление, 5) водогрей (горячая вода), 6) комбинированные устройства для позиций 4 и 5, 7) лифт, 8) вывоз мусора и уборка улиц и двора, 9) уборка дома, 10) уход за зелёными насаждениями, 11) освещение (в подъезде и во дворе), 12) услуги трубочиста (если не учтены в 4-6), 13) страховки здания (Gebäudeversicherung и Gebäudehaftpflichtversicherung, но не Vermieterhaftpflichtversicherung!), 14) часть расходов на хаусмайстера, связанная с остальными 16 позициями, 15) антенна, телевизионный кабель, 16) стиральные машины, предоставленные жильцам в совместное пользование, 17) прочие расходы. Может показаться, что позиция 17 открывает дорогу произволу квартиросъёмщиков, но это не так. Во-первых, соответствующие статьи расходов должны иметь определённые признаки. Во-вторых, оплата Betriebskosten должна быть оговорена в договоре съёма жилья (Mietvertrag). 

Признаки Betriebskosten 

Betriebskosten — это регулярно проверяемы расходы, не являющиеся ремонтом. Поэтому, например, оплату регулярного вывоза мусора можно переложить на жильцов как Betriebskosten, а вывоз вынесенной во двор старой мебели — нельзя: это должен оплатить непосредственный виновник, а если неизвестен, то владелец участка за свой счёт. Федеральная судебная палата (BGH) уточнила понимание регулярной повторяемости для Betriebskosten (решение VIII ZR221/08). Это — циклически повторяемые расходы, но вовсе не обязательно ежегодно повторяемые. Например, расходы на проведение техосмотра и обслуживания какого-либо оборудования, проводимые каждые 2–3–5 лет. Или расходы на обновление зелёных насаждений (Anpflanzung) во дворе, проводимые раз в несколько лет. Расходы на регулярную проверку исправности (Wartung) лифта, счётчиков и прочего можно включить в Betriebskosten, а устранение выявленных неисправностей — нельзя, так как это — ремонт.

Mietvertrag и Betriebskosten 

Даже если какие-то расходы квартиросдатчика соответствуют признакам Betriebskosten, это ещё не повод требовать их возмещения от съёмщиков. Обязанность возместить Betriebskosten возникает лишь если это указано в Mietvertrag! Причём, если в договоре просто перечислены какие-то конкретные позиции, то никакие прочие Betriebskosten съёмщик оплачивать не обязан. Зато если есть паушальная ссылка на Betriebskostenverordnung (а в старых договорах — на Berechnungsverordnung), квартиросдатчик вправе требовать оплаты всех расходов, имеющих необходимые признаки, — даже ранее отсутствовавших. В таком случае можно оспорить разве что размер возмещения, но не принципиальную обязанность платить. Во избежание недоразумений особо уточню насчёт ремонта. Два вида ремонта в квартире (мелкий и косметический — Kleinreparatur и Schönheitsreparatur), как и связанные с ними расходы, могут быть вменены в обязанность съёмщика в рамках Mietvertrag. Но даже в этом случае речь идёт не о Betriebskosten, а о проведении или оплате ремонта, и это — совсем другая тема. 

Abrechnung 

Точную сумму Betriebskosten невозможно предсказать заранее. Поэтому съёмщик обычно ежемесячно платит авансом. Размер авансовых платежей (Betriebskosten-Vorauszahlungen), как правило, основан на реальных затратах за предыдущий период. А затем проводится перерасчёт (Betriebskosten-Abrechnung), по итогам которого выясняется, что либо жилец должен доплатить разницу, либо квартиросдатчик должен вернуть излишек уплаченного авансом. Перерасчёт вовсе не обязательно проводится сразу по всем позициям одновременно. Например, перерасчёт отопления (с водогреем или без) часто проводится отдельно от прочих Betriebskosten и называется тогда Heizkosten-Abrechnung. Также и перерасчёт по другим видам Betriebskosten может, в принципе, проводиться в разное время и отдельно друг от друга. Abrechnung может содержать дорогостоящие ошибки в ущерб съёмщику. Поэтому его необходимо проверять. Прежде всего, следует проверить, все ли указанные там расходы имеют необходимые признаки и оговорены в Mietvertrag (прямо или ссылкой на предписание). Также следует проверить, нет ли арифметических ошибок (в кавычках и без) в пользу квартиросдатчика. Срок для обжалования ошибочного Abrechnung (Reklamationsfrist) — один год. Так что даже если вы проверили не сразу и уже доплатили требуемое, вы всё ещё можете в этот срок указать на ошибки и потребовать вернуть излишне уплаченное либо удержать спорную часть суммы из текущих платежей. 

Abrechnungsfrist

 Корректный перерасчёт должен быть проведен в течение года (Abrechnungsfrist) после окончания расчётного периода (Abrechnungszeitraum). Если срок превышен, съёмщик не обязан что-либо доплачивать! Зато Vermieter всегда обязан вернуть переплаченное. 

Abrechnungszeitraum 

 

Abrechnungszeitraum составляет 12 месяцев. Это может быть любой отрезок времени такой продолжительности — не обязательно именно календарный год с 1 января по 31 декабря. Например, перерасчёт за отопление квартиросдатчикам удобнее проводить за годичный период (Geschäftsjahr), целиком включающий отопительный сезон, а перерасчёт за водоснабжение и вывоз мусора — за календарный год. Перелагаемые расходы распределяются между всеми квартирами (или домами), причём равномерно по расчётному периоду. Поэтому съёмщик не может отказаться, например, от уплаты за лифт, мотивируя отказ проживанием на первом этаже (Erdgeschoss). Зато съёмщик может проверить, что все расходы из перерасчёта пришлись именно на Abrechnungszeitraum. Ведь прежние расходы должны были войти в предыдущий перерасчёт! Исключения допускаются лишь для оплаты счетов сторонних поставщиков услуг, полученных квартиросдатчиком уже после предыдущего Abrechnung. Также надо проверить, полностью ли учтены авансовые платежи, совершённые в течение Abrechnungszeitraum. 

Belegeeinsicht 

Указанные в Abrechnung сведения вовсе не обязательно полны и соответствуют действительности. Поэтому съёмщик имеет право потребовать ознакомления с соответствующей документацией (Belegeeinsicht fordern) в бюро квартиросдатчика или его представителя. В число таких документов (Abrechnungsunterlagen) входят не только счета и платёжки, но также, например, договор с хаусмайстером. Кроме того, съёмщик имеет право (BGH, решение VIII ZR189/17) ознакомиться с задокументированными показаниями счётчиков (вода, отопление) соседей, так как это необходимо для проверки соответствующих позиций в Abrechnung.

 

Наслаждайтесь комфортным просмотром русскоязычных каналов, где бы вы не находились, оформите подписку на hd-tv.club и  подключайтесь к более чем 450 каналам в отличном цифровом качестве.

Подключиться

Последние

Последние записи

23.09.2021

Михаэль Кречмер – политик с неординарным мышлением

Михаэль Кречмер родился 7 мая 1975 года в протестантской семье в саксонском городке Гёрлиц – самом восточном немецком городе. 

Подробнее

23.09.2021

Электронная связь с пенсионным фондом — новая проблема российских пенсионеров

Сервисный центр iscr gmbh помогает соотечественникам готовить документы для назначения российской пенсии, ее перевода из России в Германию, получения снилс, справок и доверенностей без поездок в консульство или в Россию. Наш центр внесён в rechtsdienstleistungsregister, его деятельность надежно застрахована в соответствии с немецким законодательством. Получателям пособий услуги нашей фирмы по перечисленным выше проблемам оплачивают социальные ведомства.

Подробнее

23.09.2021

Betriebskosten: доверяй, но проверяй

Помимо платы за съём жилья, съёмщику обычно приходится дополнительно оплачивать ряд побочных эксплуатационных расходов (betriebskosten, nebenkosten).

Подробнее
Задать вопрос
Задать вопрос

Нужна помощь? Задайте вопрос специалисту

Нажимая кнопку, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности